Theo Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi 25 tổ chức tín dụng, NHNN cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong thời gian từ ngày 01/01/2026 đến hết ngày 31/12/2026.
Tuy nhiên, động thái này không đồng nghĩa với việc mở rộng tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản, mà là cơ chế ưu tiên phân bổ tín dụng nhằm hướng dòng vốn vào các lĩnh vực phục vụ sản xuất, thu hút vốn FDI và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực. Trong khi đó, hoạt động tín dụng đối với bất động sản thương mại và đầu cơ vẫn tiếp tục được kiểm soát.
Trước đó, năm 2025, tín dụng cho bất động sản tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống 19%, đặt NHNN vào áp lực kiểm soát rủi ro tập trung vốn. Song song đó, nhu cầu vốn cho hai phân khúc chiến lược vẫn bị tắc nghẽn là chương trình 1 triệu căn Nhà ở xã hội và phát triển hạ tầng Khu công nghiệp.
Từ góc độ thị trường, các chuyên gia phân tích của Mirae Asset chỉ ra ba nhóm được đánh giá hưởng lợi trực tiếp, nhất là bất động sản khu công nghiệp.
Cụ thể, các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp như KBC, IDC, SZC, BCM, SIP hay VGC được Mirae Asset đưa vào nhóm hưởng lợi trực tiếp từ chính sách này. Ngoài ra, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su có tiềm năng chuyển đổi sang khu công nghiệp như GVR và PHR cũng có thể hưởng lợi gián tiếp nếu quá trình chuyển đổi đất được đẩy nhanh.
Bên cạnh đó, việc loại trừ dư nợ nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi phạm vi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản được đánh giá sẽ tạo thêm dư địa cho 25 ngân hàng nằm trong danh sách áp dụng cơ chế mới sẽ có cơ hội mở rộng cho vay tại các lĩnh vực ưu tiên, hỗ trợ tăng trưởng tín dụng và thu nhập lãi thuần trong năm 2026.
Các ngân hàng được Mirae Asset nhắc đến gồm CTG, BID, ACB, MBB, TCB, VPB, LPB, STB, SHB, OCB và TPB. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi sẽ phụ thuộc vào cơ cấu danh mục cho vay của từng ngân hàng cũng như khả năng mở rộng tín dụng vào phân khúc khu công nghiệp và nhà ở xã hội.
Đối với nhà ở xã hội, chính sách mới được kỳ vọng tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường là nguồn vốn. Do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài, các dự án nhà ở xã hội thường gặp bất lợi khi cạnh tranh nguồn vốn với các dự án bất động sản thương mại. Việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm khỏi giới hạn tín dụng bất động sản sẽ tạo động lực để các ngân hàng đẩy mạnh cho vay đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Trong nhóm này, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chuyên biệt như HQC được Mirae Asset đánh giá hưởng lợi rõ nét hơn. Trong khi đó, VGC có thể hưởng lợi kép nhờ đồng thời hoạt động trong lĩnh vực khu công nghiệp và nhà ở xã hội. Ngược lại, các doanh nghiệp bất động sản thương mại hoặc nhà ở trung cấp chỉ được kỳ vọng hưởng lợi gián tiếp thông qua yếu tố tâm lý thị trường.
Ngoài 3 nhóm hưởng lợi trực tiếp, ngành xây dựng và vật liệu xây dựng sẽ hưởng lợi theo hiệu ứng lan tỏa. Khi các dự án khu công nghiệp và nhà ở xã hội được giải ngân và triển khai nhanh hơn, nhu cầu xây lắp, thép xây dựng, đá và các loại vật liệu khác sẽ gia tăng. Tuy nhiên, tác động này thường có độ trễ từ vài tháng do phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng, đấu thầu và khởi công dự án.
Dù vậy, chính sách hiện tại được xác định là cơ chế tái phân bổ tín dụng chứ không phải nới lỏng tín dụng toàn diện cho bất động sản. Do đó, các phân khúc bất động sản thương mại và đầu cơ vẫn nằm trong diện kiểm soát, trong khi dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những lĩnh vực gắn với sản xuất, thu hút FDI và nhu cầu an cư thực của người dân.
