Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính bán niên soát xét 2026. Đáng chú ý, doanh thu thuần chỉ vỏn vẹn 158 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận trước thuế lại lên tới 505 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần doanh thu. Lợi nhuận sau thuế của công ty đạt 218 tỷ đồng - cũng vượt xa doanh thu công ty.
Với một doanh nghiệp bất động sản, đây là một tỷ lệ không bình thường.
Phát Đạt gần như không bán được bất động sản nào trong suốt 6 tháng. Toàn bộ doanh thu 158 tỷ đồng - giảm 65,5% so với 458 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái - đến từ việc cho thuê và cung cấp dịch vụ, còn khoản mục quan trọng nhất với một chủ đầu tư bất động sản, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản tức bán nhà và bàn giao cho khách hàng, bằng 0. Cùng kỳ năm 2025, riêng khoản này từng mang về 447 tỷ đồng, chiếm gần như toàn bộ doanh thu của công ty khi đó.
Nói cách khác, không một dự án nào của Phát Đạt đủ điều kiện bàn giao trong nửa đầu năm nay. Bộ máy bán hàng gần như đóng băng.
505 tỷ đồng lợi nhuận chủ yếu đến từ việc bán vốn.
Doanh thu hoạt động tài chính của công ty đạt 1.381 tỷ đồng, tăng gấp 6 lần so với 228 tỷ đồng cùng kỳ, và gần như toàn bộ số này, khoảng 1.380 tỷ đồng, là lãi từ việc chuyển nhượng cổ phần tại các công ty con và công ty liên kết.
Hai thương vụ đứng sau con số này khá rõ ràng khi đối chiếu với phần còn lại của báo cáo: Phát Đạt đã bán toàn bộ cổ phần công ty con gián tiếp là Công ty Thiên Long và toàn bộ cổ phần tại công ty sở hữu dự án Serenity Phước Hải. Riêng hai thương vụ này mang lại lần lượt hơn 1.280 tỷ đồng và 158 tỷ đồng lợi nhuận. Ngoài ra còn các khoản bán cổ phần tại các công ty liên kết là BĐS Cao tầng Thuận An 1 và Phát triển Đô thị Tam Hiệp.
Đây là kiểu lợi nhuận đến từ tái cơ cấu danh mục tài sản, không phải từ năng lực bán hàng hay vận hành dự án, và tất nhiên không phải là nguồn thu có thể lặp lại đều đặn mỗi kỳ.
Lợi nhuận đến từ hoạt động thanh lý các khoản đầu tư, là hình thức “bán sỉ” các dự án, dòng tiền hoạt động kinh doanh của Phát Đạt trong nửa đầu năm nay thâm hụt tới 2.815 tỷ đồng. Mức thâm hụt này còn sâu hơn mức cùng kỳ năm trước (1.921 tỷ đồng). Toàn bộ lượng tiền mặt tăng thêm trong kỳ, đưa số dư tiền cuối kỳ lên 1.666 tỷ đồng, hoàn toàn đến từ dòng tiền đầu tư 4.732 tỷ đồng, tức tiền thu được từ chính các thương vụ bán vốn công ty con, liên kết và thu hồi các khoản cho vay.
Phát Đạt đang sống bằng tiền bán tài sản, không phải tiền từ hoạt động kinh doanh, và bản thân guồng máy kinh doanh cốt lõi vẫn tiếp tục ngốn tiền ở mức độ còn lớn hơn cả năm ngoái.
Ai đang giữ tiền của Phát Đạt?
Trong danh mục các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn của Phát Đạt, phần lớn không phải là tiền gửi ngân hàng hay trái phiếu, mà là các khoản cho vay. Và trong số các khoản cho vay đó, một cái tên chiếm áp đảo: Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL.
Tính đến cuối tháng 6, tổng giá trị Phát Đạt cho các tổ chức, cá nhân bên ngoài vay dưới dạng "đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn" là 969 tỷ đồng, thì riêng khoản dành cho Sài Gòn - KL đã là 904 tỷ đồng, tương đương hơn 93% tổng danh mục cho vay này.
Đây không phải một cái tên xa lạ với Phát Đạt. Sài Gòn - KL từng là công ty con do chính Phát Đạt sở hữu tới 99,86%, chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương (sau này đổi tên thành La Pura). Giữa năm 2022, Phát Đạt quyết định bán toàn bộ cổ phần tại đây cho Tập đoàn Danh Khôi, một doanh nghiệp bất động sản khác, với giá trị khoảng 3.340 tỷ đồng, và hoàn tất thoái vốn ngay trong năm đó. Từ thời điểm ấy, Sài Gòn - KL không còn là công ty con hay công ty liên kết của Phát Đạt.
Phối cảnh dự án La Pura - Bình Dương (Ảnh: Phát Đạt)
Nhưng đúng vào giai đoạn chuyển nhượng, hai bên đã ký một thỏa thuận vay tiền, và khoản vay đó - gốc 759 tỷ đồng, không tính lãi suất - vẫn còn nguyên trên sổ sách của Phát Đạt cho đến tận báo cáo này, bốn năm sau. Phần còn lại của con số 904 tỷ đồng, khoảng 145 tỷ đồng, là tiền lãi chậm thanh toán đã dồn lại vì khoản vay quá hạn nhiều năm mà chưa được tất toán.
Tức là ngay sau khi chuyển nhượng cổ phần Sài Gòn - KL cho Danh Khôi, thì Phát Đạt cũng cho Sài Gòn - KL vay số tiền gốc 759 tỷ đồng. Đến cuối quý II/2026, từ số tiền đó, Sài Gòn - KL nợ Phát Đạt 904 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi chậm thanh toán.
Ngoài khoản vay này, Phát Đạt còn một khoản phải thu riêng biệt 174 tỷ đồng từ chính giao dịch chuyển nhượng cổ phần Sài Gòn - KL năm xưa. Cộng cả hai, tổng số tiền mà Sài Gòn - KL còn nợ Phát Đạt xấp xỉ 1.078 tỷ đồng.
Vì đã thoái vốn từ năm 2022, Sài Gòn - KL nay không còn nằm trong danh sách bên liên quan mà Phát Đạt phải công bố, nhưng khoản tiền treo lại phía sau một thương vụ bán công ty con bốn năm trước vẫn là một khoản vay phi lãi suất, quá hạn kéo dài, có quy mô lớn nhất trong toàn bộ danh mục cho vay của tập đoàn.
Trái ngược hẳn là trường hợp của Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý Khách sạn AKYN. Đây là cái tên có tên hẳn hoi trong danh sách bên liên quan của Phát Đạt, được ghi chú là công ty gắn với một Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị của tập đoàn. Phát Đạt đang có tới hai loại quan hệ tài chính cùng lúc với công ty này. Một mặt, Phát Đạt cho AKYN vay 218 tỷ đồng để bổ sung vốn lưu động, lãi suất 8%/năm, đáo hạn năm 2028, được thế chấp bằng toàn bộ cổ phần tại Công ty cổ phần Bất động sản Commonwealth Properties.
Mặt khác, cùng lúc đó, Phát Đạt lại đang chi tiền để mua lại cổ phần của chính AKYN, theo một hợp đồng chuyển nhượng ký từ tháng 11/2025, với khoản còn nợ lại khoảng 100 tỷ đồng chưa thanh toán và dự kiến hoàn tất trong năm nay.
Đặt hai trường hợp cạnh nhau, bức tranh cho thấy hai kiểu rủi ro rất khác nhau trong danh mục cho vay của Phát Đạt. Một khoản vay rất lớn, phi lãi suất và đã quá hạn nhiều năm, chảy tới một đối tác không còn được xếp vào diện bên liên quan. Và một mối quan hệ tài chính hai chiều - vừa cho vay, vừa bỏ tiền mua lại cổ phần - với một công ty gắn liền với chính lãnh đạo cấp cao của tập đoàn. Cả hai đều là những khoản tiền đáng kể nằm ngoài hoạt động kinh doanh bất động sản cốt lõi, và cả hai đều đáng để cổ đông theo dõi sát trong các kỳ báo cáo tiếp theo.
Với kế hoạch cả năm 2026 là 868 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, sau 6 tháng Phát Đạt mới hoàn thành khoảng một phần tư chỉ tiêu lợi nhuận, gần như toàn bộ nhờ doanh thu tài chính chứ không phải từ bán bất động sản. Áp lực cho nửa cuối năm vì thế rất lớn. Các dự án được kỳ vọng tạo ra doanh thu thực - như Hàn River tại Đà Nẵng, Bắc Hà Thanh kết hợp Quy Nhơn Iconic, hay 239 Cách Mạng Tháng Tám tại TP.HCM - cần sớm đủ điều kiện bàn giao và ghi nhận doanh thu, để cả lợi nhuận lẫn dòng tiền của công ty không còn phải phụ thuộc vào việc tiếp tục bán tài sản, hay chờ đợi những khoản tiền đã cho vay từ nhiều năm trước được thu hồi.
