Tái định vị bất động sản Tp.HCM trong không gian đô thị mở rộng
Sau khi hoàn tất quá trình sắp xếp, điều chỉnh địa giới và quy hoạch không gian đô thị, Tp.HCM bước sang giai đoạn phát triển mới với cấu trúc đa trung tâm rõ nét hơn. Thay vì tập trung tuyệt đối vào khu lõi, thị trường nhà ở thương mại đang lan tỏa mạnh ra các khu vực mới như Tp.Thủ Đức cũ mở rộng, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè cũ và các trục kết nối liên vùng như Thuận An, Dĩ An, Bình Dương cũ.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), trong năm 2025 và quý III/2025, phân khúc căn hộ trung cao cấp tại các khu đô thị mới ghi nhận thanh khoản tốt hơn, trong khi nhà liền thổ, biệt thự ở khu trung tâm vẫn đối mặt với tình trạng giá cao nhưng giao dịch chậm.
Thị trường nhà ở Tp.HCM 2026: Pháp lý và hạ tầng quyết định cuộc chơi.
Mặt bằng giá căn hộ tại Tp.HCM hiện đã thiết lập ngưỡng mới, phổ biến từ 70–90 triệu đồng/m² ở thị trường sơ cấp, thậm chí cao hơn tại một số dự án có vị trí và tiện ích nổi bật. Giá tăng cao khiến áp lực tài chính của người mua ở thực ngày càng lớn, buộc thị trường phải tái cấu trúc theo hướng chọn lọc hơn.
Ghi nhận của PV Người Đưa Tin tại khu vực Tp.Thủ Đức cũ, hiện căn hộ chung cư có những dự án đã lên tới 100 triệu đồng/m2. Đơn cử các dự án nằm dọc tuyến đường Mai Chí Thọ; Dọc Cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây.
Tại khu vực Dĩ An, Thuận An, Bình Dương cũ… trước khi sáp nhập, các dự án nhà thương mại quanh khu vực đường Phạm Văn Đồng; Quốc lộ 13… có mức giá dao động khoảng 30 - 38 triệu đồng/m3. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập về Tp.HCM các khu vực trên mức giá tăng mạnh từ 40 - 50 triệu đồng/m2 tùy khu vực căn hộ.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận định: "Tp.HCM sau sáp nhập không thiếu nhu cầu, nhưng người mua đang thay đổi cách tiếp cận. Họ không còn mua theo tâm lý đám đông mà cân nhắc rất kỹ về khả năng chi trả, hạ tầng, tiện ích và đặc biệt là pháp lý dự án".
Một trong những thay đổi rõ nét nhất của thị trường nhà ở Tp.HCM hiện nay là sự trỗi dậy của nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh lãi suất không còn quá thấp và giá nhà đã ở mức cao, nhà đầu tư ngắn hạn, lướt sóng gần như rút lui. Thay vào đó, người mua để ở, đặc biệt là nhóm gia đình trẻ, người mua lần đầu trở thành lực cầu chủ đạo.
Điều này kéo theo sự dịch chuyển của dòng tiền từ khu vực trung tâm ra vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào, giá mềm hơn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh. Các khu đô thị mới tại Tp.HCM mở rộng ghi nhận mức quan tâm cao nhờ quy hoạch đồng bộ, không gian sống tốt hơn và khả năng kết nối ngày càng thuận lợi.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng: "Thị trường Tp.HCM đang đi đúng quy luật. Khi giá trung tâm vượt quá khả năng chi trả của số đông, dòng tiền sẽ tìm đến những khu vực có giá trị sử dụng thực sự. Đây là yếu tố giúp thị trường phát triển bền vững hơn trong trung và dài hạn".
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư cũng thừa nhận chiến lược phát triển sản phẩm đã thay đổi. Thay vì tập trung vào phân khúc cao cấp với biên lợi nhuận lớn, các doanh nghiệp đang chú trọng hơn đến sản phẩm vừa túi tiền, diện tích hợp lý, pháp lý hoàn chỉnh để đảm bảo thanh khoản.
Từ "sóng nóng" sang chọn lọc giá trị: Thị trường 2026 sẽ ra sao?
Nhìn về năm 2026, giới chuyên gia cho rằng thị trường nhà ở Tp.HCM sẽ không quay lại giai đoạn tăng nóng như trước, mà bước vào chu kỳ tăng trưởng chậm, ổn định và phân hóa sâu sắc.
Phân khúc căn hộ vẫn giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu đô thị mới và những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Ngược lại, nhà liền thổ và biệt thự tại khu vực giá quá cao có thể tiếp tục đối mặt với bài toán thanh khoản, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược hoặc giá bán.
Rủi ro lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới không nằm ở cầu, mà ở sự lệch pha cung cầu. Nếu nguồn cung tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực chủ yếu ở phân khúc trung bình, nguy cơ "tắc nghẽn" thanh khoản có thể tái diễn cục bộ.
Tuy vậy, nhiều chuyên gia vẫn đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường nhà ở Tp.HCM là tích cực. Quá trình sáp nhập, mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng liên vùng đang tạo nền tảng mới cho sự phát triển bền vững, miễn là chính sách pháp lý tiếp tục được hoàn thiện và thị trường được dẫn dắt theo hướng minh bạch.
Từ "sóng nóng" sang chọn lọc giá trị: Thị trường 2026 sẽ ra sao?
Bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh: "Giai đoạn 2026 – 2027 sẽ là phép thử cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Ai làm sản phẩm thật, phục vụ nhu cầu thật sẽ tồn tại và phát triển. Thị trường sẽ không còn chỗ cho những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng."
Thị trường nhà ở Tp.HCM sau sáp nhập đang bước vào một chu kỳ mới, chậm hơn, khó hơn nhưng cũng lành mạnh hơn. Khi người mua trở nên tỉnh táo, dòng tiền được phân bổ hợp lý và doanh nghiệp buộc phải quay về giá trị cốt lõi, bất động sản nhà ở Tp.HCM có cơ hội tái lập nền tảng tăng trưởng bền vững, thay vì những cơn sốt ngắn hạn đầy rủi ro như trước.
Ông Nguyễn Viết Hùng, Chủ tịch Công ty CP Liên minh Khu Tây chia sẻ: "Người mua bây giờ hỏi rất kỹ, sổ hồng khi nào có, tiến độ ra sao, hạ tầng xung quanh thế nào. Nếu không đáp ứng được những tiêu chí đó, rất khó bán dù giá không quá cao. Chính vì vậy, trong 2026, với những dự án đầy đủ pháp lý, hoặc sổ sẵn sẽ được giới đầu tư đánh giá rất cao".
Phân khúc căn hộ vẫn giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu đô thị mới.
Bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, hiện nay giá nhà đã tăng cao và trong những năm tiếp theo khó có thể đi xuống. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào sự lựa chọn của mỗi người, trong đó người trẻ, người có nhu cầu ở thực sẽ là khách hàng tiềm năng.
Theo bà Thảo, mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven đang phản ánh ngày càng rõ giá trị thực của hạ tầng, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng. Những dự án gắn với hệ thống giao thông đã và đang hình thành sẽ có lợi thế lớn về khả năng hấp thụ. Trong bối cảnh đó, các khu vực vùng ven có lợi thế hạ tầng như Bình Tân, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhơn Trạch, Dĩ An hay Thuận An cũ đang trở thành điểm đến thay thế.
"Mặt bằng giá nhà ở vùng ven hiện nay nhìn chung phù hợp với giá trị thực, nhưng đòi hỏi người mua phải chọn lọc kỹ lưỡng. Đối với nhóm người trẻ, các tiêu chí quan trọng cần ưu tiên bao gồm: pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối đã và đang vận hành, hệ tiện ích phục vụ nhu cầu sống hàng ngày, trên hết là khả năng chi trả bền vững trong dài hạn", bà Mai Thanh Thảo nhận đinh.
Ông Trần Văn Hưng, Tổng giám đốc Công ty CP C-Luxury.
Chia sẻ với PV, ông Trần Văn Hưng, Tổng giám đốc Công ty CP C-Luxury cho rằng: "Khi dư địa tăng giá tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp, dòng tiền buộc phải dịch chuyển theo logic của hạ tầng, quy hoạch và nhu cầu ở thực. Sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc không còn là dấu hiệu tiêu cực, mà phản ánh quá trình tự điều chỉnh cần thiết để thị trường trở nên lành mạnh hơn".
Năm 2026 được xem là thời điểm bản lề, khi những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ rõ ràng và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ vai trò dẫn dắt. Ngược lại, các sản phẩm phát triển theo kỳ vọng ngắn hạn, thiếu nền tảng sử dụng thực sẽ ngày càng khó tìm thanh khoản.
"Với nền tảng mở rộng không gian đô thị, đầu tư hạ tầng liên vùng và sự tỉnh táo của dòng tiền, bất động sản nhà ở Tp.HCM có cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng chậm nhưng bền vững hơn. Một thị trường không ồn ào, không sốt nóng, nhưng đủ độ sâu để phát triển ổn định và phục vụ đúng nhu cầu của đô thị đặc biệt trong giai đoạn mới", ông Hưng nhận định.
Phùng Sơn
