Một dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Tuổi Trẻ đã trao đổi với các chuyên gia và đại diện của Bộ Xây dựng về vấn đề này.
* Ông TRẦN KHÁNH QUANG (Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa):
Phải có biện pháp kiểm soát giá bán nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, không đủ khả năng mua nhà theo giá thị trường. Hai điều kiện bắt buộc phải tồn tại song song là giá thấp và tỉ suất lợi nhuận thấp.
Nếu doanh nghiệp tự quyết định giá bán mà Nhà nước không có cơ chế kiểm soát thì không khác nào nhà ở thương mại và có thể chính sách bị lợi dụng.
Theo tôi, mức lợi nhuận 10% cho một dự án nhà ở là con số rất hấp dẫn. Thông thường, vốn tự có của doanh nghiệp chỉ chiếm khoảng 30% dự án, còn lại là vốn huy động. Khi đó mức lời 10% trên tổng vốn thực chất tương đương với khoảng 33% lợi nhuận trên vốn tự có.
Dù cho doanh nghiệp tự quyết giá, vai trò vĩ mô của Nhà nước vẫn là yếu tố quyết định. Chẳng hạn như quyết định một mức giá chung cho tất cả địa phương từ TP.HCM, Hà Nội đến các nơi khác như Tây Ninh, Cần Thơ. Nhưng Nhà nước cần đóng vai trò chủ trì quyết định khung giá và mức lợi nhuận phù hợp với từng khu vực để đảm bảo mục tiêu là giúp người lao động nghèo thực hiện được giấc mơ "an cư lạc nghiệp".
* Ông LÊ HOÀNG CHÂU (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):
Các cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội
Hiện nay, giá nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước thẩm định và phê duyệt. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định cho chủ đầu tư tự quyết định giá bán nhà ở xã hội tức tôn trọng quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.
Thực tế chủ đầu tư quyết định đầu tư, chọn vật liệu, thuê đơn vị thi công tư vấn... theo giá thị trường. Tuy nhiên, mức giá này không được thả nổi hoàn toàn mà phải dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí hợp pháp, thấp hơn giá nhà ở thương mại từ 15-20%.
Khoảng cách giá này là khả thi nhờ các ưu đãi thực tế mà chủ đầu tư nhận được như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp...
Tuy Nhà nước không can thiệp vào giá bán nhà của dự án nhà ở xã hội nhưng chủ đầu tư vẫn qua "hậu kiểm". Sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư tự thuê tư vấn độc lập để xác định tổng mức đầu tư, cơ quan thuế sẽ quyết toán thuế dựa trên những chứng từ hợp pháp.
Nếu giá bán nhà cao hơn giá chủ đầu tư công bố thì người mua không phải trả thêm tiền, nếu giá bán thấp hơn giá chủ đầu tư công bố thì người mua được trả lại tiền.
Như vậy, các biện pháp giám sát khác đã kiểm soát giá bán của chủ đầu tư thay thế việc duyệt giá bán nhà ban đầu của cơ quan nhà nước, không lo chủ đầu tư trục lợi trên chính sách ưu đãi dành cho loại hình này.
Hiện tại, quy định lợi nhuận cho dự án nhà ở xã hội là 10% là cần thiết, đảm bảo tính nhân văn của chính sách. Để giá nhà ở xã hội không quá cao, cần có chính sách lãi suất thấp và ổn định cho cả hai đầu là chủ đầu tư và người mua nhà.
* VÕ TÂN TIẾN (phường Bình Thới, TP.HCM):
Tìm mua nhà ở xã hội sao khó quá
Tôi đến TP.HCM lập nghiệp hơn 10 năm và hiện có một con nhỏ chuẩn bị học lớp 1. Gia đình tôi mong có một căn nhà gần nơi làm việc và thuận tiện cho con cái đi học ổn định chứ không phải ở nhà thuê và 1-2 năm phải thay đổi địa chỉ một lần như hiện nay.
Mặc dù thu nhập của tôi khá cao nhưng vợ tôi buôn bán tự do nên tiền tiết kiệm mỗi tháng không nhiều. Nhiều năm qua, tôi cũng đã hỏi thăm và tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội nhưng đa phần là quá xa nơi tôi làm việc, chi phí đi lại cao và không thuận tiện.
Công ty tôi cũng có vài đồng nghiệp cùng hoàn cảnh, chúng tôi có một nhóm liên lạc riêng và chia sẻ thông tin về các dự án nhà ở xã hội để cùng nhau tìm kiếm một nơi ở ổn định. Nhưng bốn năm trôi qua vẫn chưa tìm được.
Đầu năm nay nghe tin một dự án nhà ở xã hội chuẩn bị mở bán với giá chỉ hơn 20 triệu đồng/m2, phù hợp thu nhập của gia đình và gần nơi làm việc (tại phường Bình Thới) nên cất công tìm hiểu. Tôi đến trực tiếp dự án thì được hướng dẫn đăng ký nhà ở xã hội trên trang thông tin của chủ đầu tư. Nhưng trang thông tin cũng nói rõ việc đăng ký này chỉ nhằm thăm dò nhu cầu của khách hàng chứ không phải là đăng ký mua nhà.
Tôi được biết dự án có 1.000 căn hộ nhưng đã có đến 12.000 người đăng ký mua. Điều này chứng tỏ số người cần mua nhà ở xã hội khá cao nhưng số lượng nhà ở xã hội xây được không nhiều.
Tôi và các anh em đồng nghiệp cùng điền thông tin đăng ký và gấp rút chuẩn bị hồ sơ chờ ngày dự án mở bán, hy vọng mình sẽ nằm trong số hơn 1.000 người may mắn có cơ hội mua một căn hộ vừa túi tiền.
Nhưng mọi thông tin đến giờ chỉ qua báo chí, chúng tôi chưa nhận được thông tin chính thức nào từ chủ đầu tư, cơ quan chức năng về thời gian mở bán hay nhận hồ sơ mua nhà.
* Ông HÀ QUANG HƯNG (Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản):
Chủ đầu tư được xác định giá bán, vẫn giữ mức lợi nhuận 10%
Nghị định 192 năm 2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành nghị quyết số 201 ngày 29-5-2025 của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội cho phép chủ đầu tư được chủ động xác định giá bán theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng, không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá thành và lợi nhuận định mức 10% đối với nhà ở xã hội.
Sau khi nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng theo quy định để Sở Xây dựng kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch, nếu thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua.
Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này, bộ đề xuất cập nhật các quy định này vào luật. Cụ thể, bổ sung theo hướng cơ cấu giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội bao gồm: chi phí tiền sử dụng đất (trường hợp đất của chủ đầu tư), kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội của dự án mà chủ đầu tư phải bàn giao cho Nhà nước.
Bộ cũng đề xuất bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được tự phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Đồng thời để đảm bảo tính khả thi trong triển khai, bộ đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết về nội dung này.
Còn quy định về lợi nhuận 10% vẫn giữ nguyên như hiện hành nên trong báo cáo dự thảo sửa đổi bổ sung không đề cập đến.
* Luật sư PHẠM THANH TUẤN (chuyên gia pháp lý về bất động sản):
Chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội nên chuyển cho người thụ hưởng
Theo tôi, đề xuất bỏ thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và giao cho chủ đầu tư tự phê duyệt là một đề nghị cần cân nhắc.
Nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không phải hàng hóa thị trường thuần túy nên việc kiểm soát giá là yếu tố cốt lõi để bảo đảm hỗ trợ đúng đối tượng.
Việc giao cho chủ đầu tư tự xác định giá có thể dẫn đến rủi ro sai lệch trong việc xác định chi phí, đặc biệt đối với các khoản khó kiểm chứng ngay tại thời điểm bán, đồng thời chuyển một phần rủi ro sang người mua - là nhóm thu nhập thấp - khi họ thiếu công cụ đánh giá tính hợp lý của mức giá, từ đó dễ phát sinh tranh chấp.
Nhà ở xã hội được hưởng nhiều ưu đãi (đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục) và các ưu đãi này phải được "chuyển hóa" vào giá bán để giảm chi phí cho người thụ hưởng.
