Cách tỷ phú Philippines đẩy giá lô đất tăng 25.000% sau một đêm

Tỷ phú Philippines Manuel Villar. Ảnh: Bloomberg.

Trên khu đất rộng, gần như bị bỏ hoang tại ngoại ô Manila, chẳng có dấu hiệu nào mách bảo rằng nơi đây từng tạo ra một khối tài sản khổng lồ chỉ sau một đêm. Cũng không gì hé lộ về sự sụt giảm giá trị kinh hoàng diễn ra ngay sau đó.

Nhưng thực tế là vậy, khi Manuel Villar, vị tỷ phú giàu nhất nhì Philippines, tiến hành chuyển nhượng mảnh đất này từ một công ty thành viên sang một pháp nhân khác trong cùng tập đoàn và tuyên bố giá trị của nó đã tăng vọt lên đến 23,3 tỷ USD, so với con số khiêm tốn 93 triệu USD ban đầu.

Khoản lợi nhuận khổng lồ này được Golden MV Holdings Inc., công ty niêm yết của ông Villar, công bố vào tháng 3, theo Bloomberg. Thông tin khiến giới tài chính Manila kinh ngạc, nhưng cũng làm các kiểm toán viên nghi ngại. Cơ quan quản lý đã phải tạm ngừng giao dịch cổ phiếu công ty và tiến hành điều tra, cuối cùng Golden MV buộc phải chấp nhận hạ giá trị xuống 99%.

Miguel Angel Minutti-Meza, Trưởng khoa Kế toán tại Trường Kinh doanh Herbert (Miami), nhận định: "Việc chuyển lợi nhuận giữa các công ty liên quan là hoàn toàn bình thường". Tuy nhiên, mục đích thực hiện giao dịch này vẫn chưa rõ ràng, và điều đó làm dấy lên nhiều câu hỏi lớn.

Mảnh đất này là một phần của dự án Villar City, kế hoạch đầy tham vọng nhằm biến cụm thành phố rộng bằng một nửa diện tích Manhattan thành "trung tâm mới" của Manila. Ảnh: Bloomberg.

Giá trị lô đất tăng 25.000% chỉ sau một đêm?

Trước khách sạn Brittany, trải dài là những cánh đồng bụi rậm xen kẽ với đường sá và các khu dân cư. Đây là một phần của dự án Villar City rộng 366 ha, kế hoạch đầy tham vọng nhằm biến cụm thành phố rộng bằng một nửa diện tích Manhattan thành "trung tâm mới" của Manila.

Dự án bao gồm các trường đại học, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, nhà ở để phục vụ cho tốc độ tăng trưởng dân số từ 2 triệu lên 9 triệu người.

Đây được xem là dự án đỉnh cao trong sự nghiệp vốn chủ yếu dựa vào bất động sản của Villar. Sinh ra tại khu Tondo, ông từng phải bán cá và tôm tại chợ địa phương để kiếm tiền trang trải học phí. Sau khi tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị Kinh doanh (MBA) ở Đại học Philippines, ông bắt đầu sự nghiệp bằng việc mua xe tải chở cát, sỏi cho các công trình xây dựng, rồi dần chuyển sang lĩnh vực xây nhà ở.

Manuel Villar chuyển nhượng mảnh đất này từ một công ty thành viên sang một pháp nhân khác trong cùng tập đoàn và tuyên bố giá trị của nó đã tăng vọt lên 23,3 tỷ USD, so với con số khiêm tốn 93 triệu USD ban đầu. Ảnh: Bloomberg.

Golden MV ra đời vào năm 1982, phát triển thành chuỗi nghĩa trang và công viên tưởng niệm lớn nhất Philippines, một ngành kinh doanh trọng yếu tại quốc gia này. Công ty cũng xây dựng nhà ở giá rẻ, sau đó mở rộng sang các lĩnh vực ngân hàng, trung tâm thương mại và siêu thị.

Hiện, khối tài sản của Villar được Bloomberg Billionaires Index định giá 22,9 tỷ USD. Đáng chú ý, Golden MV có doanh thu hàng năm chưa tới 100 triệu USD, nhưng cổ phiếu lại đang được giao dịch với mức P/E (thị giá trên lợi nhuận) hơn 1.000 lần trên sàn chứng khoán Philippines. Villar và các bên liên quan nắm giữ 89% cổ phần lưu hành.

Hồi 30/9/2024, Golden MV đã chi 93 triệu USD để mua lại 3 pháp nhân do Villar kiểm soát, mỗi công ty nắm giữ một phần mảnh đất dự án Villar City.

6 tháng sau, Golden MV công bố kết quả sơ bộ, ghi nhận giá đất theo "giá thị trường", tăng 25.000% lên 23,3 tỷ USD. Công ty ghi nhận đây là khoản lợi nhuận một lần, đưa lợi nhuận năm 2024 lên 17,2 tỷ USD, một mức kỷ lục tại Philippines, vượt qua cả Goldman Sachs hay Morgan Stanley.

"Giá thị trường"

"Định giá đất theo phương pháp giá thị trường là một thông lệ", Minutti-Meza nhận xét, lưu ý khoảng cách giữa giá trị sổ sách và giá thị trường có thể rất lớn, nhưng con số phải được xây dựng dựa trên mô hình định giá được kiểm toán độc lập xác nhận.

Wilson Tan, Chủ tịch Hội đồng Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Philippines, nói về khoản lợi nhuận "trên giấy" của Golden MV: "Tôi không biết ai đã tư vấn và vì sao họ lại thực hiện như vậy. Về mặt kỹ thuật kế toán, con số này có thể hợp lý, nhưng xét từ góc độ kinh doanh thì sao?".

Hiện, Golden MV đang trong quá trình đổi tên thành Villar Land. Trong các hồ sơ mới được công bố, công ty khẳng định rằng khoản lợi nhuận được ghi nhận và công bố "một cách trung thực", và việc chậm nộp báo cáo tài chính năm 2024 và quý I, quý II/2025 là do "quá trình rà soát kéo dài của kiểm toán độc lập", chứ không phải do lỗi hay sơ suất của ban lãnh đạo.

Sau các động thái cứng rắn từ phía cơ quan quản lý, Golden MV mới đây đã đồng ý định giá các pháp nhân nắm giữ đất theo giá gốc, đồng nghĩa đưa tổng giá trị giảm còn 148 triệu USD.

Một số nhà phân tích lý giải động thái định giá khổng lồ trước đây có thể do Villar muốn phát hành, bán hoặc thế chấp cổ phần, hoặc nhằm nâng giá trị tài sản của doanh nghiệp để đáp ứng các điều khoản vay. Tuy nhiên, cổ phiếu đã giảm sau thông báo, và các ngân hàng khó có thể chấp nhận "giá trị đất trên giấy" một cách đơn giản.

Sheila Lobien, CEO của Lobien Realty Group, nhận định: "Con số 148 triệu USD phù hợp với điều kiện thị trường và tiềm năng khu vực hơn", đồng thời nói thêm: "Khả năng triển khai dự án sẽ quan trọng hơn con số trên giấy tờ".

Đến nay, Golden MV vẫn chưa làm hài lòng cả kiểm toán viên lẫn Ủy ban Chứng khoán Philippines. Cơ quan này từng nhấn mạnh rằng việc công bố báo cáo chưa kiểm toán thể hiện "sự coi thường nghĩa vụ pháp lý" và đã phạt công ty 400.000 USD, cùng với mức phí phạt tính theo ngày cho đến khi doanh nghiệp nộp báo cáo kiểm toán, đồng thời xem xét khả năng khởi tố hình sự.

Hiện, Golden MV vẫn đang kháng cáo và chưa công bố thời điểm nộp báo cáo.